Άδεια ανακαίνισης σπιτιού – Οικοδομική άδεια. Πότε απαιτείται – Κόστος.

Παρόλα αυτά, πρόκειται για μια διαδικασία που ενδεχομένως να σας κοστίσει τόσο σε χρήματα όσο και σε χρόνο. Ανάλογα με τη φύση των αλλαγών που χρειάζεστε στο χώρο σας, η αναμορφωση του θα έχει και διαφορετικές απαιτήσεις.

Ανεξάρτητα όμως από τις εργασίες, ένα από τα κομμάτια που ανεβάζει το κόστος της ανακαίνισης είναι η έκδοση μιας άδειας από την πολεοδομία. Τα τελευταία χρόνια όμως παρατηρείται μια συνεχής αλλαγή στη νομοθεσία που αφορά το κομμάτι των αδειών, πράγμα που έχει προκαλέσει ασάφεια.

Σε αυτό το άρθρο, θα δούμε τι ισχύει με τις άδειες και τελικά πόσο θα σας κοστίσει.  

• Τι είναι η Άδεια για την Ανακαίνιση του Σπιτιού και τι Κατηγορίες υπάρχουν

Σύμφωνα με την νομοθεσία, για την αναδιαμόρφωση ή ανέγερση ενός σπιτιού απαιτείται η έκδοση άδειας από την πολεοδομία. Παρόλα αυτά, πρόσφατες διατάξεις εξαιρούν ορισμένες εργασίες από αυτή την υποχρέωση.

Πιο συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να εκδώσετε μια άδεια για την ανακαίνιση του οικήματος σας όταν οι εργασίες που έχετε σχεδιάσει απαιτούν τη χρήση σκαλωσιάς, ή το γκρέμισμα κάποιου τοίχου. 

Ακόμα όμως και να απαιτείται έκδοση άδειας, θα πρέπει να έχετε κατά νου ότι υπάρχουν δύο διαφορετικές κατηγορίες. Ανάλογα με τις εργασίες που έχουν οριστεί θα χρειαστείτε είτε οικοδομική άδεια, ή άδεια δόμησης, είτε μια άδεια μικρής κλίμακας. Παρακάτω θα δείτε αναλυτικά τι εργασίες περιλαμβάνει η κάθε μία από αυτές.

• Ποιες Εργασίες δεν απαιτούν την Έκδοση Άδειας

Αναλυτικά, με απόφαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας οι εργασίες για τις οποίες δεν χρειάζεται να βγάλουν κανένα είδους άδειας είναι οι ακόλουθες:

• • Ελαιοχρωματισμός των εσωτερικών τοίχων και η τοποθέτηση ταπετσαρίας. 
  • Μικρές επισκευές στις πόρτες και στα παράθυρα του σπιτιού.
  • Αντικατάσταση εσωτερικών και εξωτερικών κουφωμάτων. 
  • Μικρές επισκευές στο εσωτερικό του σπιτιού, οι οποίες όμως δεν επηρεάζουν το σχεδιου του οικήματος. Σε αυτές τις εργασίες εντάσσονται και αυτές που πραγματοποιούνται για την διευκόλυνση των ατόμων με κινητικές δυσκολίες.
  • Ελαιοχρωματισμός των εξωτερικών τοίχων και αλλαγή των κιγκλιδωμάτων. Σε κάθε περίπτωση, δεν πρέπει να απαιτείται η χρήση σκαλωσιάς.
  • Συντήρηση, επισκευή, ή και μερική αντικατάσταση των αγωγών του κτηρίου.
  • Συντήρηση ή επισκευή της στέγης, αλλά χωρίς τη χρήση σκαλωσιάς.
  • Διαμόρφωση του εδάφους που δεν ξεπερνάει το συν/πλην 0,80 μέτρα.
  • Τοποθέτηση κλιματιστικού, συστήματος θέρμανσης, ή ηλιακού θερμοσίφωνα.
  • Εξωτερική θερμομόνωση, χωρίς όμως τη χρήση σκαλωσιάς.
  • Τοποθέτηση διακοσμητικών στοιχείων στον εξωτερικό χώρο του κτιρίου.
  • Τοποθέτηση εξοπλισμού στο εσωτερικό του σπιτιού, όπως είναι ντουλάπες και ντουλάπια.
  • Κατασκευή πέργκολας, εώς 50τ.μ. σε ακάλυπτο χώρο.
  • Κατασκευή σκάλας ή ράμπας σε κεκλιμένο έδαφος σε ακάλυπτο χώρο.
  • Τοποθέτηση σκιάστρων ή τεντών.
  • Κατασκευές που αφορούν την τοποθέτηση μετρητών του ηλεκτρικού ρεύματος.

• Οικοδομική Άδεια

Το πρώτο είδος άδειας που εξετάσαμε με περισσότερη λεπτομέρεια είναι η οικοδομική άδεια.

• Τι είναι η Οικοδομική Άδεια

Η οικοδομική άδεια είναι απαραίτητη στην περίπτωση ανέγερσης νέας οικοδομής, ή προσθήκης σε προϋπάρχουσα. Οι προσθήκες μπορεί να είναι η κατασκευή περίφραξης ή περιτοίχισης, η κατασκευή βόθρων ή υπόγειων δεξαμενών νερού, εκσκαφών, αλλά και η κοπή δέντρων.

Άδεια δόμησης επίσης θα χρειαστεί και για ορισμένες ξεχωριστές περιπτώσεις, όπως είναι η άδεια αλλαγής χρήσης και η άδεια κατεδάφισης. Τέλος, αν κάτι αλλάξει κατά την περίοδο ισχύος της οικοδομικής άδειας, θα χρειαστεί η άδεια αναθεώρησης.

Παρόλο που η έκδοση της οικοδομικής άδειας είναι μια χρονοβόρα και κουραστική διαδικασία, είναι απολύτως απαραίτητη. Με αυτή την άδεια διασφαλίζεται η ασφάλεια και η λειτουργικότητα του κτιρίου. Επίσης, χωρίς την ύπαρξη άδειας δόμησης δεν θα μπορείτε να ηλεκτροδοτήσετε το κτήριο. 

• Ποιες Εργασίες απαιτούν την Έκδοσή της

Αν, λοιπόν, η ανακαίνιση του σπιτιού σας περιλαμβάνει τις παρακάτω εργασίες θα πρέπει να χορηγηθεί μια οικοδομική άδεια. Οι εργασίες αυτές είναι:

• • Ανέγερση κτιρίου, προσθήκη οικήματος, ή επισκευή του.
  • Κατεδάφιση οικήματος.
  • Εκσκαφές και διαμόρφωση εδάφους που ξεπερνάει τα συν/πλην 0,80 μέτρα.
  • Κατασκευή πισίνας.
  • Αλλαγή χρήσης του κτιρίου, από επαγγελματική στέγη σε οικία και το αντίστροφο.
  • Κατασκευή τοίχων αντιστήριξης. Επίσης, περιφράξεις και περιτοίχιση που δεν μπορεί να υπαχθεί στην άδεια μικρής κλίμακας.
  • Κατασκευή υπόγειας δεξαμενής νερού.
  • Εργασίες ανακαίνισης και νομιμοποίησης που ξεπερνούν τα 25.000 ευρώ.

• Ποια Δικαιολογητικά Απαιτούνται

Σύμφωνα με τις τελευταίες διατάξεις του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την έκδοση μιας οικοδομικής άδειας είναι τα παρακάτω:

• • Αίτηση του ιδιοκτήτη για την χορήγηση της άδειας.
  • Εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών, όπου αυτό είναι απαραίτητο. Αυτές μπορεί να είναι η αρχαιολογική υπηρεσία, το δασαρχείο, κλπ.
  • Τίτλος ιδιοκτησίας και πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, ή και κτηματογραφικό φύλλο.
  • Αποδεικτικό νομιμότητας στην περίπτωση προϋπάρχοντος κτιρίου.
  • Αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία περιλαμβάνει μελέτη παθητικής πυροπροστασίας και μελέτη προσβασιμότητας από άτομα με αναπηρίες.
  • Μελέτη ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων.
  • Μελέτη ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου.
  • Μελέτη προγραμματισμού των εργασιών.
  • Μελέτη της υδραυλικής εγκατάστασης και της αποχέτευσης.
  • Μελέτη ενεργητικής πυροπροστασίας.
  • Σχέδιο ασφάλειας και υγείας του έργου.
  • Σχέδιο διαχείρισης των αποβλήτων και των μπάζων.
  • Δήλωση των χώρων στάθμευσης μέσω συμβολαιογραφικής διαδικασίας.
  • Αποδεικτικά εξόφλησης των εισφορών προς το κράτος και το δήμο.
  • Απόδειξη παροχής υπηρεσιών για τις μελέτες που πραγματοποίησαν οι μηχανικοί.
  • Τοπογραφικό διάγραμμα.
  • Διάγραμμα κάλυψης.
  • Κατόψεις κάθε ορόφου του κτιρίου ξεχωριστά.
  • Όψεις του οικήματος.

• Πόση είναι η Διάρκειά της

Μια οικοδομική άδεια είναι σε ισχύ μέχρι και την ολοκλήρωση των εργασιών, οι οποίες προβλέπονται μέσα σε αυτήν. Σε κάθε περίπτωση η διάρκεια των έργων δεν θα πρέπει να ξεπερνάει τα τέσσερα χρόνια. Μόνο στην περίπτωση ανέγερσης ξενοδοχειακών ή εργοστασιακών μονάδων, το χρονικό περιθώριο αυτό αυξάνεται στα έξι έτη. 

Αναθεώρηση της άδειας απαιτείται σε μία από τις παρακάτω περιπτώσεις:

• • Αλλαγή του μηχανικού επίβλεψης του έργου.
  • Αλλαγή του ονόματος στο οποίο εκδόθηκε η άδεια.
  • Μερική ή ολική μεταβολή κάποιας εκ των μελετών που κατατέθηκαν.
  • Αύξηση του συντελεστή δόμησης.
  • Αύξηση του συνολικού όγκου της οικοδομής.
  • Αλλαγή της χρήσης του κτιρίου.

Αναλόγως από τις παραπάνω περιπτώσεις είναι και ο χρόνος έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

Εδώ πρέπει να σημειώσουμε ότι ο χρόνος έκδοσης μιας οικοδομικής άδειας δεν μπορεί να οριοθετηθεί λόγω των υπηρεσιών που εμπλέκονται αλλά και την αναγκαία προσκόμιση εγγράφων που απαιτούνται.

• Κόστος της Οικοδομικής Άδειας

Το κόστος μιας οικοδομικής άδειας καθορίζεται από το κράτος και εξαρτάται από τις εργασίες που απαιτούνται, αλλά και τα χαρακτηριστικά του οικήματος. Ενδεικτικά, για την έκδοση μιας άδειας, οι μελέτες κοστολογούνται στα 65€/μ², ενώ η επίβλεψη κοστολογείται στα 50€/μ². Δηλαδή, το συνολικό κόστος θα είναι 115€/μ².

• Άδεια Μικρής Κλίμακας

Το δεύτερο είδος άδειας που ενδεχομένως να χρειάζεστε για την ανακαίνιση του σπιτιού σας είναι η άδεια μικρής κλίμακας.

• Τι είναι η Άδεια Μικρής Κλίμακας

Η συγκεκριμένη άδεια χορηγείται όταν οι εργασίες που απαιτούνται είναι πιο ελαφριές από αυτές που προβλέπει η άδεια δόμησης και δεν είναι κάποιες από αυτές που μπορούν να πραγματοποιηθούν χωρίς καμία άδεια. Συνήθως, όποια εργασία απαιτεί την ύπαρξη σκαλωσιάς προϋποθέτει την ύπαρξη άδειας μικρής κλίμακας. Παρόλα αυτά, αν το σύνολο των εργασιών ξεπερνάει το συνολικό κόστος των 25.000 ευρώ, θα πρέπει να χορηγηθεί οικοδομική άδεια. 

• Ποιες Εργασίες Περιλαμβάνει

Οι εργασίες που περιλαμβάνονται σε μια άδεια μικρής κλίμακας είναι οι παρακάτω:

• Οποιαδήποτε εργασία απαιτεί τη χρήση σκαλωσιάς.
• Κατασκευή πέργκολας και σκίαστρων σε επιφάνεια μεγαλύτερη των 50τ.μ.
• Δημιουργία αγωγών αερισμού.
• Τοποθέτηση ανελκυστήρα, ακόμα και για τη χρήση από άτομα με κινητικές δυσκολίες.
• Γκρέμισμα εσωτερικών τοίχων.
• Κατασκευή λιθόκτιστης περιτοίχισης ύψους έως 1 μέτρου.
• Κατασκευή εστιών και φούρνων για επαγγελματική χρήση.
• Ανακατασκευή της στέγης.
• Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης στο πλαίσιο του προγράμματος ΕΣΠΑ “Εξοικονομώ κατ’ οίκον”
• Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης.
• Μεταβολή της όψης του κτιρίου για την δημιουργία καινούργιων ανοιγμάτων, όπως παραθύρων.
• Κατασκευή τζακιού και καπνοδόχων.
• Κατασκευή υπόγειων σταθμών φυσικού αερίου.

Αν, λοιπόν, σχεδιάζετε μία από αυτές τις εργασίες τότε θα πρέπει να ακολουθήσετε την διαδικασία για την έκδοση μιας άδειας μικρής κλίμακας.

• Ποια Δικαιολογητικά Απαιτούνται

Για τη συγκεκριμένη κατηγορία άδειας, τα δικαιολογητικά που απαιτούνται χωρίζονται σε δύο κατηγορίες: τα γενικά και τα ειδικά δικαιολογητικά.

• Γενικά Δικαιολογητικά

Τα γενικά δικαιολογητικά είναι όλα εκείνα τα έγγραφα που χρειάζονται για την έκδοση της άδειας μικρής χρήσης, ανεξάρτητα από τις εργασίες που θα πραγματοποιηθούν. Αυτά περιλαμβάνουν:

• • Αίτηση του ιδιοκτήτη για τη χορήγηση της άδειας.
  • Εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών, όπως το δασαρχείο, εάν αυτό είναι απαραίτητο.
  • Τεχνική έκθεση του μηχανικού που περιλαμβάνει και τον προϋπολογισμό του έργου.
  • Τίτλος ιδιοκτησίας και βεβαίωση από το κτηματολόγιο.
  • Φωτογραφίες του ακινήτου.
  • Αντίγραφο της οικοδομικής άδειας του οικήματος. Σε περίπτωση ελλειψης της, κάποιο άλλο νομιμοποιητικό έγγραφο.
  • Δήλωση συναίνεσης συνιδιοκτητών εάν οι εργασίες θα πραγματοποιηθούν σε κάποιον κοινόχρηστο χώρο.  

• Ειδικά Δικαιολογητικά

Τα ειδικά δικαιολογητικά είναι τα έγγραφα που θα κληθείτε να προσκομίσετε για τις συγκεκριμένες εργασίες που επιθυμείτε. Για το λόγο αυτό, κάθε περίπτωση έργου απαιτεί και διαφορετικά δικαιολογητικά. 

Ενδεικτικά, εάν στην ανακαίνιση του σπιτιού σας σχεδιάζετε να ενώσετε δύο δωμάτια με το γκρέμισμα ενός τοίχου, τότε θα πρέπει να προσκομίσετε:

• Βεβαίωση του μηχανικού ότι δε θίγονται τα στοιχεία του κτιρίου.
• Κάτοψη του χώρου.
• Τεχνική έκθεση του μηχανικού. Αν χρειάζεται να δείξει την τελική διαμόρφωση του χώρου απαιτείται και η κατάθεση σκαριφήματος ή σχεδίου.
• Προϋπολογισμός του έργου.

Από την άλλη πλευρά, αν η εργασία που έχετε προβλέψει είναι η αντικατάσταση της στέγης του σπιτιού σας, τότε θα χρειαστείτε τα ακόλουθα ειδικά δικαιολογητικά:

• Βεβαίωση του μηχανικού, στην οποία δηλώνει ότι η στέγη θα διατηρεί τις ίδιες διαστάσεις και τον ίδιο όγκο με την προηγούμενη.
• Κάτοψη του κτιρίου, όψη, και τομή, όλα σε κλίμακα 1:100.
• Βεβαίωση του μηχανικού ότι δε θίγονται τα στοιχεία του κτιρίου.
• Δήλωση στατικής επάρκειας, χορηγούμενη από αρμόδιο μηχανικό.

Μια τρίτη, και πιο ειδική περίπτωση, είναι αυτή της εγκατάστασης ανελκυστήρα. Σε αυτή την περίπτωση, τα δικαιολογητικά που θα χρειαστείτε είναι τα ακόλουθα:

• Δήλωση ανάθεσης της μελέτης από αρμόδιο μηχανικό.
• Υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού, μέσα στην οποία αναφέρει τις μελέτες προσθήκης και πρόσβασης του ανελκυστήρα.
• Σχέδιο και φάκελος ασφαλείας και υγείας του έργου.
• Αντίγραφου του τοπογραφικού που είχε κατατεθεί στην οικοδομική άδεια.
• Κάτοψη και όψη του κτηρίου σε κλίμακα 1:100.
• Δήλωση στατικής επάρκειας, χορηγούμενη από αρμόδιο μηχανικό.
• Ηλεκτρομηχανολογική μελέτη που διασφαλίζει την ασφάλεια του έργου.
• Δήλωση του μηχανικού ότι αναλαμβάνει την ευθύνη της ηλεκτρομηχανολογικής μελέτης.
• Πρακτικό της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας, όπου το ποσοστό συναίνεσης είναι τουλάχιστον 51%.

Το ίδιο ισχύει για κάθε εργασία. Πριν ξεκινήσετε τη διαδικασία της έκδοσης άδειας μικρής κλίμακας συμβουλευτείτε τον μηχανικό σας για να σας ενημερώσει για τα έγγραφα που θα χρειαστείτε.

• Πόσο Κοστίζει η Έκδοσή της

Για την έκδοση μιας άδειας μικρής κλίμακας απαιτείται η εργασία ενός μηχανικού. Παρόλα αυτά, το κόστος δεν είναι σταθερό, μιας και εξαρτάται από το είδος της εργασίας και από τα δικαιολογητικά που απαιτούνται. Θυμηθείτε επίσης ότι σαν ιδιοκτήτης του οικήματος θα πρέπει να πληρώσετε στο ΙΚΑ τα οικοδομικά ένσημα, τα οποία επίσης προκύπτουν από το είδος των εργασιών που χρειάζεστε. 

• Πόση είναι η Διάρκειά της

Η άδεια μικρής κλίμακας έχει διάρκεια 12 μηνών, μέσα στην οποία πρέπει να ολοκληρωθούν οι εργασίες. Παρόλα αυτά, υπάρχει και η δυνατότητα επέκτασής της διάρκειας για ακόμα 6 μήνες.

• Διαδικασία Έκδοσης

Η διαδικασία για την έκδοση της άδειας μικρής κλίμακας είναι απλή. Η αίτηση πραγματοποιείται από τον μηχανικό σας ηλεκτρονικά, όπου και καταθέτει όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και μελέτες. Η έγκριση για την άδεια αυτή έρχεται άμεσα. 

• Είναι Απαραίτητη η Επίβλεψη των Έργων από τον Μηχανικό;

Η απάντηση σε αυτή τη συχνή ερώτηση είναι πως η επίβλεψη των έργων δεν είναι απαραίτητο να γίνει από έναν μηχανικό. Ο επαγγελματίας θα σας παρέχει με τις μελέτες που χρειάζονται για την έκδοση της άδειας, αλλά αν το επιλέξετε δεν θα συμμετέχει στην επίβλεψη των έργων.

Σε αυτό το κομμάτι, οι άδειες μικρής κλίμακας έρχονται σε σύγκρουση με τις οικοδομικές άδειες, αφού στις τελευταίες ο ορισμός ενός μηχανικού είναι υποχρεωτικός. Η μόνη περίπτωση στην οποία θα χρειαστείται έναν μηχανικό είναι στην περίπτωση που είναι απαραίτητη η ύπαρξη σκαλωσιάς. Σε αυτή την περίπτωση, ο μηχανικός πρέπει να καταθέσει και σχέδιο και φάκελο ασφάλειας και υγείας.

• Τι θα Συμβεί εάν δεν Εκδοθεί

Εάν για κάποιο λόγο αμελήσατε να χορηγηθείτε με μια άδεια μικρής κλίμακας, τότε βρίσκεστε σε άμεσο κίνδυνο. Οι εργασίες που πραγματοποιήσατε θα θεωρηθούν αυθαιρεσίες και σε περίπτωση καταγγελίας, τόσο η πολεοδομία όσο και το ΙΚΑ θα σας βεβαιώσουν πρόστιμα.

• Συμπέρασμα

Οι άδειες για την ανακαίνιση του σπιτιού σας ενδεχομένως να σας επιβαρύνουν σημαντικά. Παρόλα αυτά, αν οι εργασίες που σχεδιάζετε το απαιτούν, φροντίστε να ακολουθήσετε όλες τις νόμιμες διαδικασίες. Ο μηχανικός σας θα σας ενημερώσει για όλα τα δικαιολογητικά και τις μελέτες που πρέπει να πραγματοποιηθούν για την δική σας περίπτωση.